Noteinformasjon om investeringseiendom

Abstract

Utgangspunktet for oppgaven var å se om norske børsnoterte selskaper gir tilstrekkelig noteinformasjon til brukerne av regnskapet vedrørende investeringseiendommer som føres til virkelig verdi. Temaet er spesielt aktuelt i Norge, da det ikke finnes et aktivt marked for investeringseiendom. Verdsettelsen er derfor gjort på bakgrunn av skjønnsmessige vurderinger og estimater. Virkelig verdi anses ofte å gi brukerne mer relevant informasjon enn historisk kost, men relevans går gjerne på bekostning av pålitelighet. For at den virkelige verdien skal være pålitelig, sammenlignbar og forståelig, krever det at det gis god informasjon knyttet til de vurderingene som er gjort. Brukerne av regnskapet har behov for spesifikk informasjon knyttet til verdsettelsesmetoden og forutsetningene som er benyttet, samt hvor følsom verdien er for endringer i disse forutsetningene. Gjennomgangen av årsrapportene til selskapene har vist at det er et betydelig forbedringspotensial i forhold til informasjonen som gis vedrørende verdsettelsen. Verdsettelsesmetoden blir omtalt på en relativt generell måte, og informasjon om prognoseperiode samt metode for fastsettelse av terminalverdi er det få som gir. Selskapene nevner ofte hvilke forutsetninger som inngår i beregningen, men det gis svært begrenset informasjon om hvordan disse er fastsatt, og nesten ingen oppgir tallmessige verdier på forutsetningene. Hvilke avkastningskrav som er benyttet har de fleste opplyst, men hvordan de ulike variablene som inngår i avkastningskravet er fastsatt, eksempelvis risikofri rente, er det få som oppgir. Alle selskapene har gitt opplysninger om hvor følsom verdien er gjennom en sensitivitetsanalyse. Det er imidlertid få av selskapene som har inkludert alle de vesentlige forutsetningene i analysen, noe jeg mener de bør gjøre. Min oppfatning er at det ikke gis tilstrekkelig informasjon i regnskapene for at brukerne skal kunne forstå beregningen som er gjort, og de forutsetningene som ligger til grunn. Selskapene virker svært tilbakeholdne, spesielt når det kommer til forutsetningene og hvordan disse er prognostisert. Det er også begrenset hvor mye opplysninger som gis om de ulike eiendommene i porteføljen og porteføljen totalt sett, slik at det vil være utfordrende for brukerne å foreta egne verdivurderinger basert på informasjonen i årsrapportene